各位新老法投资人，大家好。

在新法乡村项目即将迎来公告排期的关键节点，作为拥有 24 年执业经验的美国本土律所，我们深耕 EB-5 行业 15 余年，亲历老法起伏、实战新法实践，深度参与项目开发与运作。

上周日，贝特曼刘宇刘总坐镇 EB-5 专业直播间，结合近期 EB-5 投资移民领域的 I-485 数据分析解析当下城市与乡村项目未来排期的巨大差异。为大家解读了 I-485、双递交、排期差异及政策走向等问题，为“新法投资人排期预测”和“老法投资人还需多久清零”提供极具价值的参考。

移民局公布最新I-485递交数据，贝特曼刘宇全面深度解析！

我们始终认为，投资安全才是 EB-5 项目的核心生命力。

基于对行业本质的洞察、政策法规的精准把握，以及海量案例沉淀的经验，我们提炼出安全 EB-5 项目的核心条件 —— 以下是我们筛选项目的底层逻辑，更是为投资人筑牢风险防线的关键。即经市场与时间验证的安全风控措施与特征。

01

优先选择住宅地产，规避商业地产风险

我们常说，新法框架下只做第一顺位产权抵押的项目，这背后其实是老法时期诸多波折带来的深刻教训。

商业地产的风险值得格外警惕 —— 像酒店、办公楼这类业态，其估值与经济周期、利率波动高度绑定，定价逻辑直接锚定收益率。

在大的经济趋势环境下，一旦美联储进入加息周期，收益率随之上行，资产估值便可能大幅缩水；更关键的是，商业地产的退出严重依赖持续运营表现和后续再融资能力，环节复杂且不确定性高，风险系数自然居高不下。我预测未来两年还会不断有债务到期的商业地产项目爆出问题。

图源：刘宇专业直播PPT

相比之下，历经时间与经济周期的重重考验，住宅地产并非价格毫无波动。回顾过去十年，美国住宅地产价格走势呈现出复杂态势。2015 - 2019 年期间，受益于经济的温和复苏、低利率环境以及稳定的就业增长，美国住宅市场整体上行。

但市场并非一路上行。自 2022 年美联储开启加息周期后，美国 30 年抵押贷款利率不断攀升，一度达到 6.8%，购房需求受到明显抑制。

即便如此，从更长时间维度和整体市场表现看，美国住宅地产仍展现出相对稳定性与韧性。如 Zillow 数据所示，过去一年美国房屋平均价值为 367,711 美元，仍上涨了 1.4% 。全美房地产经纪人协会（NAR）报告显示，2024 年 11 月，现有房屋销售总量较 10 月增长 4.8%，与 2023 年 11 月相比，销售量增长了 6.1% 。曼哈顿联排别墅市场销售价格中位数在 2023 年上涨 4.5%，达到 580 万美元 。

住宅地产（如联排别墅、公寓）的估值逻辑更简单直接，核心由市场供需关系决定。就需求端而言，一方面，美国人口增长、家庭结构变化等因素持续创造刚性住房需求。例如，千禧一代逐渐步入组建家庭阶段，形成新的购房力量。另一方面，随着经济发展，改善型住房需求也不断释放。从供应端来看，尽管不同时期新建住宅数量有波动，但整体上，市场蓬勃的需求对各类住宅供应有持续调节机制。

住宅市场的特点是：只要区域住房需求稳定，项目建成后可直接拆分销售，退出路径清晰可控。在一些城市核心区域，因便捷交通、完善配套，也吸引大量年轻租客与购房者，租金与售价表现相对稳定。正因如此，住宅地产对经济波动的敏感度更低，在投资风险把控上优势显著 。

正因为如此，我们当下所有项目都聚焦住宅地产。以鹿鸣谷的兰亭雪树项目为例，50 套联排别墅采取分阶段销售策略，首期 16 套仅用 8 周便全部售罄，既印证了真实的市场需求，也保证了资金快速回笼，其安全性显然远高于商业地产项目。

02

富豪地产的抗周期属性，为资金安全筑底

在新法框架下，贝特曼选择聚焦富豪地产项目，并非偶然的市场选择，而是基于对 EB-5 本质的深刻理解与风险控制逻辑的长期沉淀。

EB-5 本质是风险投资，而地产项目的安全性很大程度上依赖市场需求的稳定性。富豪地产（如鹿鸣谷的高端联排别墅、滑雪度假村配套住宅）的核心客群是高净值人群，这类群体的消费能力受经济周期波动影响较小。根据直播中提到的市场数据，美国最富裕的 10% 人群贡献了 50% 的消费支出，且 88% 的豪宅交易以全现金完成，几乎不受利率波动影响。

图源：彭博社

相比之下，普通住宅或商业地产（如办公楼、酒店）高度依赖贷款市场和大众消费，一旦经济下行或加息，极易出现销售停滞、估值缩水。而富豪地产的需求刚性更强 —— 例如鹿鸣谷项目一期 16 套联排别墅在 8 周内售罄，二期预售单价提升 30% 仍供不应求，市场热度直接印证了其抗风险能力。这种稳定的现金流，为 EB-5 资金的退出（通过销售回款还款）提供了坚实保障。

EB-5 的核心目标之一是 “本金回收”，而退出效率取决于项目的变现能力。富豪地产的客群具备强支付能力，不仅预售速度快，且定金比例高达 25%（不可退还），能快速锁定现金流。以鹿鸣谷为例，开发商已收到的预售定金达 3000 万美元，远超 EB-5 贷款金额，这意味着即使项目遇挫，已锁定的资金也能覆盖部分还款需求。

同时，富豪地产的开发商往往自有资金投入比例更高。鹿鸣谷开发商自有资金占比达 45%，远超行业平均水平，且通过预售回款持续注入资金，进一步降低了项目烂尾风险。这种 “开发商深度绑定 + EB-5 资金优先受偿” 的结构，让投资安全有了双重保障。

贝特曼选择富豪地产，本质是在 EB-5 的风险属性中寻找 “可控变量”—— 高净值客群投资属性的稳定性可以对冲市场波动，而是通过对资产属性、客群特征、政策红利的深度整合，为 EB-5 投资人在风险与机会之间找到最优解。毕竟，EB-5 的核心是在合规框架内实现 本金和绿卡的“安全落地”。

03

EB-5必须是第一顺位高级贷款

关于 EB-5 资金的安全保障，第一顺位产权抵押是我们尤为看重的一点。

简单说，就是 EB-5 资金要作为项目的高级贷款，并且在产权抵押上占据最优先的位置 —— 这不仅包括现有的土地、正在建设的工程，还涵盖了项目未来可能拓展的所有阶段。

为什么这一点如此关键？

因为一旦项目出现任何违约情况，EB-5 投资人就能凭借这第一顺位的权利，优先对资产进行处置。无论是通过法律拍卖，还是变卖资产，都能在其他债权方之前收回自己的资金，这相当于给投资加了一道 “安全锁”。

就像鹿鸣谷项目，EB-5 资金在整个项目的资本结构中只占 30%，但却抵押了全部 50 套联排别墅的产权。仅前 28 套的估值就达到 2.6 亿美元，而 EB-5 的贷款金额大约是 0.9 亿美元，抵押物的价值远高于贷款额，这样的安全边际是很充足的。

图源：刘宇专业直播PPT

此外，在融资工具的选择上，我们会优先考虑不占用第一顺位抵押、且还款周期与项目生命周期匹配的方案。这类融资不要求短期还款，能避免传统贷款 “3-5 年到期需再融资” 的压力，减少因短期资金周转问题引发的项目波动，间接为 EB-5 资金的安全性提供支撑。

04

开发商资金占比高，财务结构稳健

在 EB-5 项目的诸多考量因素中，开发商资金投入情况及财务结构的稳健性，如同项目大厦的基石，至关重要。

大家要知道，开发商的自有资金投入必须实打实，是真金白银的现金注入，而绝非仅以空壳股权来充数。

在优质项目的评判标准里，开发商的现金投资占比最好不低于 40%。这背后的逻辑很清晰，只有开发商投入大量自有资金，才能让他们与 EB-5 投资人的利益深度捆绑。如此一来，在项目推进过程中，哪怕遭遇短期资金压力，开发商也不会轻易弃盘，毕竟他们自己的巨额资金也深陷其中。

就拿鹿鸣谷项目来说，其开发商自有资金占比达到了 47%（8000万美金），这个比例远超行业平均水平，这充分彰显了开发商对该项目的坚定信心与雄厚实力。并且，项目中 C-PACE 融资仅占 25%（25-30年期的低息贷款，无需提前还款，历史违约率仅千分之一），整体债务压力维持在较低水平，这进一步为项目的顺利推进上了保险，大大降低了项目烂尾的风险。

05

作为项目CO-GP，把握项目“过程管理”

接下来，再和大家讲讲严格的投后管理与过程控制权。在 EB-5 项目运作中，这同样是保障项目成功与投资人权益的关键环节。

我们先看担任 Co-GP（共同管理人）这一点。贝特曼代表投资人深度参与项目管理、担任 Co-GP 是极为必要的。因为一旦掌握关键决策签字权，诸如资金使用、工期监督、销售策略制定等重要事项，便能有效避免因第三方 GP 失控而引发的各类风险。以我们在新法项目中的实践为例，在鹿鸣谷项目里，我们全程积极参与，确保项目按计划稳步推进。

图源：刘宇专业直播PPT

除了担任 Co-GP，第三方监管措施也不可或缺。我们会引入独立的施工监理和年度审计，他们就像项目的 “监督员”。施工监理会实时把控项目施工进度与质量，年度审计则会定期对项目资金流向和销售数据进行核查。通过这些措施，定期向投资人披露项目真实情况，杜绝资金挪用或虚报成本等损害投资人利益的行为发生。如此，从开发商资金投入到投后管理，多管齐下，为 EB-5 项目的安全稳健运作保驾护航 。

06

退出路径清晰，与移民政策匹配

在 EB-5 项目的安全风控体系中，退出路径的清晰度与还款能力的可靠性，直接关系到投资人资金的最终回收，这也是我们在项目筛选中尤为关注的环节。

先说说明确的还款触发因素一：一个规范的项目，必须在文件中清晰约定还款的具体时间与触发机制。（比如我们的约定是满足投资人最低投资期法定要求后第12月内还款。）

这样的设计并非随意而定，而是充分考虑了移民政策的核心要求：既满足了 “最低投资期” 的移民条件，又能避免因排期过长导致资金被无限期占用，让投资人对资金回收的时间有明确预期，从机制上降低不确定性风险。

顺利退出的第二个因素，是看其根本的还款能力的支撑，这离不开真实的预售数据作为基础。项目的销售前景不能停留在口头承诺，必须有实实在在的预售记录，且销售价格要与周边市场行情相符，这样才能证明其市场接受度与未来的回款潜力。

图源：刘宇专业直播PPT

就像鹿鸣谷项目，我们做过详细的市场调研：周边独栋住宅均价约 550 万美元，四季酒店公寓售价高达 3500 美元 / 平方英尺，而我们的联排别墅定价仅为同类产品的 60% 左右。这种与市场行情接轨的定价策略，既保证了项目的竞争力，也预留了合理的升值空间。结合已有的预售表现，完全可以支撑未来通过销售回款偿还 EB-5 资金的能力，让还款承诺落到实处。

说到底，退出路径的设计既要贴合移民政策的底层逻辑，又要依托项目自身的市场价值，这样才能让投资人在实现移民目标的同时，对资金安全有足够的信心。

07

规避排期风险，优先选择乡村项目

在新法框架下，乡村项目的优势其实是政策导向与市场实践共同验证的结果。从移民局公布的数据来看，整体获批率为96.4%

更关键的是排期 —— 乡村项目当前预计 隐性排期为 3 年，远短于城市项目的10年以上。这意味着投资人能更快完成身份转换的关键环节，减少资金与时间的双重成本。正因为看到了这种未来的趋势，我们在 2023 年就果断调整方向，停售我们贝特曼自己的城市项目、全力推进乡村项目，目前已有不少客户通过这类项目顺利拿到绿卡，这也印证了当初判断的合理性。

图源：刘宇专业直播PPT

最后，其实可以用一个简单的公式来总结安全 EB-5 项目的核心原则 ，那就是：“好人 + 好项目 + 好规则 = 好结果 ”。这也是我们在长期风控实践中沉淀出的底层逻辑。

• 所谓 “好人”，既包括开发商，也包括服务机构。开发商必须有长期成功的项目经验，过往无欺诈或违约记录 —— 毕竟，一个能持续在行业立足的团队，更懂得珍惜声誉，也更有能力应对项目中的各种挑战。而中介机构则要真正以客户利益为核心，敢于承担责任。比如我们设立的 “同心守护基金”，就是为老法问题项目提供托底支持，用实际行动践行对投资人的承诺。
• 至于 “好项目”，特征其实很清晰：聚焦住宅地产，规避商业地产的周期波动；EB-5 资金占据第一顺位抵押，抵押物价值充足；开发商自有资金占比高（比如不低于 40%），用真金白银绑定利益；同时具备真实火爆的预售数据，证明市场认可度。这些要素组合起来，就能从根本上降低项目的经营与退出风险。
• 最后是 “好规则”，这体现在过程控制的每一个细节里：作为 Co-GP 深度参与管理，掌握资金使用、工期监督等关键决策权，避免第三方失控；退出机制与移民政策严格匹配，再加上独立监理、年度审计等第三方监管，确保资金流向透明、项目进度可控。

尽管如此，我们必须直面一个事实：EB-5 从诞生起就带着风险投资的基因。但历经老法时期的大浪淘沙，那些真正沉淀下来的从业者与项目，早已在千锤百炼中摸索出一套风险控制的生存法则 —— 通过坚守这些标准，我们才能最大限度压缩风险边界，努力实现 “绿卡 + 本金回收” 的双重目标。

08

排期将至，机遇暗藏

图源：刘宇专业直播PPT

回望过去，EB-5 曾经历过一段野蛮生长的岁月。那股汹涌的时代浪潮里，多少中国家庭抱着对美国梦的憧憬，为了给孩子铺就一条顶尖教育的通路，赌上了全部积蓄。可现实往往残酷：数年排期熬成空幻，投资款一夜清零的打击，像一记闷拳打碎了多少家庭的期待。那些折戟沉沙的案例，不是冰冷的数字，而是一个个鲜活的教训 。

如今，老法的喧嚣渐渐平息，能留下来的，都是经得住市场冲刷与时间检验的。

欢迎您收看我们每周日的专业直播。带着多年深耕 EB-5 行业的丰富阅历，刘总亲历了行业的起伏与变革。不仅筛选出经得住考验的从业者，更让真正沉淀下来的人怀揣着对责任的敬畏， —— 就像选择为老法投资人本金托底的坚定选择，这份担当也深深融入从业信念中。

当下排期已至却仍存快速拿绿卡机遇的特殊节点，每一个投资决策都牵动全局。为您剖析市场的机遇与挑战，为您的投资决策提供切实可行的专业指引，让您在追逐 “绿卡 + 本金回收” 双重目标的路上，多一份笃定与保障。