美国房地产经纪人协会 NAR 发布了《2026 国际买家美国住宅交易报告》。
这份从 2009 年就持续追踪海外购房行为的年度调研，里面展现了 2025 年 4 月 —2026 年 3 月美国存量房市场里国际买家的全貌。
海外买家全年一共拿下 6.71 万套二手住宅，套数同比下滑 14%，总交易额 453 亿美元，缩水近两成。
这是近 17 年统计周期里，海外买家成交套数第二低的年份。
但拨开数字表层，并不是海外资金集体退场，而是一轮剧烈的买家结构大洗牌。热潮褪去，筛选正式开始。
很多人第一眼看到数据，会直接下结论：海外买家正在撤离美国楼市。
但仔细看就不是那么回事了。
先理清榜单的两套排名逻辑，这也是今年报告最有意思的反差。
按购房套数统计，加拿大、墨西哥位列前两名，中国买家占比回落至 11%，排在第三位，似乎曾经全民讨论中国人横扫美国房产的时代，已经过去了。
可切换到成交总额维度，格局立刻反转：中国买家以 76 亿美元的交易额，遥遥领跑所有海外来源国，加拿大 52 亿、墨西哥 50 亿、印度 37 亿，均落后一截。
背后核心就是极高的客单价。
中国买家购房平均成交价突破 100 万美元，购房中位数 76.88 万美元。对比全部海外买家 46.5 万的中位价，高出一大截；第二名印度买家的购房中位数仅 52.5 万美元。
简单来说：还在入场的中国买家，不是跟风投机的普通投资者，是资金门槛更高、目标更明确的高净值群体。
NAR 将国际买家划分成两类人群，两类人的购房逻辑天差地别：
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A 类是非美国公民、长期居住在境外的非居民外国人；
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B 类是新移民，或是持非移民签证、在美居留超半年的外籍人士。 在美居住的外籍买家，拿下了海外总成交套数的 56%，但金额只占 48%；境外非居民买家套数更少，却包揽 52% 交易额。 境外买家偏爱市中心公寓，67% 选择全款，购房目标以度假、出租投资为主；已经定居美国的外籍买家，六成以上选购郊区独栋，32% 全款，购房核心诉求是自住安家。
早年间中国买家赴美置业，不少人抱着资产增值、抄底海外房产的想法，投资属性拉满。 现在留下来的买家，需求变得立体且务实，不再单纯赌房价上涨。
从购房用途来看，44% 的中国买家买来自住，还有 8% 专门用于子女在校居住，这个学生住房占比，在所有海外买家群体里最高。
两项相加，过半购房行为绑定家庭居住与留学陪读。 对比其他国家买家，风格差异一目了然：加拿大买家 74% 买房纯用作度假居所；印度买家 81% 购置自住房，服务在美定居生活。
区位选择上，中国买家高度集中：38% 落子加州，10% 选择纽约，德州、亚利桑那紧随其后。偏爱东西海岸人口核心州，本质是追逐成熟华人社区、优质教育资源与商业网络。46% 偏好郊区、38% 看好中心城区，教育需求推动资金持续向城市聚集。 同时，中国买家也是海外群体里少数配置住宅用地的人群，占比 17%；公寓购置占 25%，兼顾教育自住与长期投资。
全款依旧是主流选择，61% 的中国买家选择现金交割。这个数字低于英国 82%、加拿大 80%，但大幅高于印度的 33%。 境外买家偏爱现金，一方面跨境贷款手续繁琐、信用体系不互通；另一方面，现金报价在房源紧张的市场里，能大幅提升交易成功率。当然现金购房不等于零风险，缺少银行尽调环节，房屋隐患、物业财务、维修储备金等问题，都需要买家自行深度核查。
结合整套报告数据，当下入场的中国家庭，需求清晰，可以归为三类：
✅ 定居型家庭：长期在美国生活，看重自住、学区、通勤，优先郊区功能性住宅，兼顾贷款与全款，优先满足日常居住需求。
✅ 教育规划型家庭：核心为子女留学准备，未必全家移民，重点考量学区距离、社区安全，兼顾出租灵活性，预留未来处置方案。
✅ 高净值资产配置型：预算充足，多现金交易，集中在加州、纽约等国际化核心城市，看重资产分散配置、资产安全性与房产流动性，不执着短期租金收益。
放眼全美，海外买家偏好的区域呈现明显分化。 佛罗里达依旧是海外买家首选，占全部海外购房的 20%，大量加拿大、拉美买家涌入，主打度假养老第二居所；加州以 19% 的占比紧随其后，较去年 15% 明显回升，亚洲、拉美买家共同撑起市场；德州 12% 位列第三，凭借相对友好的房价、产业活力持续吸引亚洲买家。新泽西、乔治亚进入前五，海外置业目的地正在慢慢扩散。
海外买家整体 65% 选购独栋住宅，16% 入手公寓，郊区依旧是首选区域，占比 44%。中心城区购房占比从去年高点回落至 27%，小城镇与乡村房源热度抬升，来到近十年峰值 20%；度假区房产小幅回升至 9%。 国别偏好差异巨大：加拿大买家 42% 扎根度假区；英国买家 81% 选择小镇乡村；印度买家中心城区、郊区各占四成以上。
报告里一个值得重视的数据：68% 受访房产经纪人，都遇到过国际客户最终放弃购房计划，这是历史第二高比例。 放弃购房的三大核心原因：33% 找不到匹配需求的房源，28% 觉得房价超出预算，19% 受移民签证政策影响暂缓计划。
当前美国楼市基本面，是高利率环境下的存量困局。抵押贷款利率居高不下，大量房主被锁在早年低息贷款中，不愿出售房源，市场库存持续紧张。截至 2026 年 3 月，成屋销售年化 401 万套，房价依旧保持 1.5% 的温和上涨，中位价 40.91 万美元。
虽然美元阶段性走弱，但理论上提升海外购买力。地缘环境、贸易规则、全球通胀叠加房产税、保险、物业费持续走高，买家必须精细测算全套持有成本，不再只看买入价。
NAR 调研还提到，仅有 14% 经纪人服务过国际买家，较往年 20% 大幅下滑。海外业务的线索，64% 依靠老客户转介绍与人脉网络，线上广告引流占比很低。
市场缩量之后，单纯拼房源的时代结束，跨境置业比拼的是全链条专业服务：城市研判、社区筛选、持有成本测算、房屋检验、税务规划、出租托管、未来退出方案，缺一不可。
海外置业热潮降温，不是美国房产失去吸引力，而是市场完成一轮筛选。 曾经大家讨论的是 “美国房子会不会涨”；如今买家思考的是，这套房产能不能匹配家庭长期规划、持有成本是否可控、有没有清晰的退出路径。
海外买家，从追逐行情，变成审慎挑选市场；从短期博取增值，转向长期家庭安排。 机会不再普惠所有人，更适合目标清晰、资金储备充足、吃透当地交易与税务规则，愿意精细核算长期成本的家庭。
当下的核心问题，早已不是 “能不能买美国房产”，而是：在利率、汇率、政策多重变量之下，哪一类房产，才真正适配你的家庭规划。
报告：https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/international-transactions-in-u-s-residential-real-estate
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